브리지론과 본PF
개발 초기의 토지 확보·인허가 단계와 착공 이후의 사업비 조달은 자금의 목적, 집행 조건과 회수 시점이 다릅니다. 브리지론의 본PF 전환 가능성을 당연한 전제로 두지 않고, 인허가·토지 확보·시공·분양 또는 운영 계획을 구분해 봅니다.
04 · 구조화금융
구조화금융
사업의 돈이 들어오고 나가는 순서, 누가 위험을 지고 어떻게 상환받는지까지 함께 살펴봅니다.
복잡한 대출을 모두 구조화금융이라고 부르지는 않습니다.
구조화금융은 특정 사업이나 자산에서 발생하는 현금흐름을 바탕으로 자금의 조달·집행·상환을 설계하고, 참여자별 권리와 위험을 구분하는 금융 방식입니다. 부동산 PF·브리지론·ABL 같은 프로젝트·자산 기반 거래와 공동대출·선후순위 구조가 여기에 포함될 수 있습니다.
씨유모기지허브는 대출모집법인으로서 고객의 거래 구조와 자료를 먼저 파악하고, 위탁 금융회사의 취급 범위 안에서 대출상담에 필요한 사항을 정리합니다. 금융회사들의 참여나 조건을 확정하거나 증권 발행·유동화를 직접 주선한다는 뜻은 아닙니다.
두 가지 상담 방향
상담의 두 갈래
같은 ‘구조화금융’이라도 사업 자체를 금융의 중심에 두는 경우와 여러 대출의 권리·상환 순서를 조정해야 하는 경우는 검토 방식이 다릅니다.
프로젝트·자산 기반 거래
부동산 개발의 브리지론·본PF나 ABL처럼 사업 단계, 특정 자산의 회수금과 계약상 권리를 중심으로 자금조달 가능성을 살핍니다.
복수 대주·우선순위 구조
여러 금융회사의 참여가 필요하거나 기존 선순위 담보대출과 추가 자금이 겹치는 경우, 대주별 권리와 집행·상환 순서가 맞는지 살핍니다.
거래구조 이해하기
거래마다 구조가 다릅니다
아래 용어들은 같은 상품의 다른 이름이 아닙니다. 자금의 기초와 회수 방식이 어떻게 다른지 구분해야 합니다.
ABL 등 자산 기반 금융
부동산 자체의 담보가치 외에 매출채권·분양대금채권 등 특정 자산에서 발생할 회수금이 금융의 기초가 되는 구조입니다. 해당 자산의 존재, 권리 이전·담보 설정 가능성, 회수 경로와 부족분 부담을 확인해야 합니다.
공동대출과 선·후순위
여러 금융회사가 한 사업에 참여하거나 담보·채권의 우선순위가 나뉘는 경우입니다. 각 대주의 참여 여부와 조건, 담보순위, 자금 집행 조건, 상환 순서와 이해관계자 간 협의가 중요합니다.
ABS·ABCP 등 유동화증권의 발행·인수는 대출모집과 다른 금융업무입니다.
당사는 해당 증권의 발행이나 투자를 절대 모집하지 않습니다.
중요 확인사항
먼저 확인하는 네 가지
사업과 참여자
- 차주·시행사·시공사·운영사와 실제 사업주체
- 사업 단계, 토지 확보·인허가·계약 현황
- 자기자본 투입액과 추가 투입 가능성
자금의 조달과 사용
- 총사업비, 이미 투입된 자금과 추가 필요자금
- 브리지·본PF·기존 대출 등 현재 조달 구조
- 자금 사용처, 집행 시기와 선행 조건
담보와 권리
- 부동산·채권 등 기초자산과 권리 귀속
- 선순위·후순위, 기존 담보와 대주 간 권리관계
- 계약·인허가·담보 설정의 확인 필요사항
상환과 위험
- 분양대금·임대료·사업매출 등 예상 회수금
- 대출별 만기, 상환 순서와 부족분 대응
- 일정 지연·공사비 증가·매출 부진 시의 영향
담보 자산 예시
담보로 검토할 수 있는 자산 예시
아래 자산을 모두 담보로 인정한다는 뜻은 아닙니다.
소유권, 양도 가능 여부, 선순위 권리, 평가 가능성과 금융회사 심사를 먼저 확인해야 합니다.
부동산
토지·건물·상가·공장·사업용 부동산 등 등기와 담보설정이 가능한 부동산을 검토합니다.
매출채권·정산금
납품대금·매출채권·분양대금채권·플랫폼 정산금처럼 계약에 따라 받을 돈이 있는 경우 채권의 존재와 회수구조를 확인합니다.
예금·기타 금전채권
예금, 특정 정산계좌의 금전채권, 보험금청구권 등 질권·양도 구조를 검토할 수 있는 권리는 제한사항을 함께 확인합니다.
기계·설비·재고자산
기계·기구·생산설비·재고 등은 소유권과 식별 가능성, 가치평가, 동산담보등기 가능 여부를 확인합니다.
지분·지식재산권 등
주식·출자지분, 특허권 등 권리자산은 실제 담보 설정 가능 여부와 처분 제한을 별도로 검토해야 합니다.
복합 담보구조
부동산과 매출채권, 계좌, 동산 등을 함께 묶는 구조라면 각 담보의 순위와 실행방법, 상환순서를 함께 설계합니다.
장래매출채권·ABL
앞으로 받을 돈을 담보로 검토하는 방식입니다.
앞으로 받을 돈에 관한 권리를 장래매출채권 또는 장래금전채권이라고 부릅니다.
ABL에서는 이미 발생한 매출채권이나 앞으로 발생할 채권을 기초로 자금을 조달하는 구조를 검토할 수 있습니다.
장래채권이라고 해서 막연한 미래 매출을 모두 담보로 인정하는 것은 아닙니다.
받을 돈의 발생 근거와 범위를 특정하고, 누구에게 언제 얼마를 받을지 확인할 수 있어야 합니다.
납품·용역 대금채권
거래처에 물품을 납품하거나 용역을 제공하고 받을 돈입니다.
확인할 내용계약·검수·세금계산서, 거래처의 지급능력과 반품·상계 가능성을 확인합니다.
카드매출·플랫폼 정산채권
카드사·플랫폼 등에서 정산받을 대금입니다.
확인할 내용정산계약, 수수료·환불 차감, 정산주기와 양도 제한을 확인합니다.
요양급여비용채권
병원·약국 등이 공단에서 지급받을 건강보험 급여비용입니다.
확인할 내용지급실적, 심사·삭감·환수 가능성과 기존 양도·압류 여부를 확인합니다.
분양대금·임대료채권
계약에 따라 앞으로 납부받을 분양대금이나 임대료입니다.
확인할 내용계약의 실재, 해제·공실 위험, 선순위 권리와 수납구조를 확인합니다.
전력판매·REC 정산채권
태양광 등 발전사업에서 계약에 따라 지급받을 대금입니다.
확인할 내용발전실적, 계약기간·단가, 지급상대방과 권리 양도 가능성을 확인합니다.
공사기성금·장기공급 대금채권
공사 진행이나 장기공급계약 이행에 따라 받을 돈입니다.
확인할 내용기성 확인·검수·지급조건과 이행 지연·계약 해지 위험을 확인합니다.
어떤 권리로 확보하고, 어디로 돈이 들어오는지도 봅니다.
채권양도담보·채권질권·채권담보등기·신탁 등 거래에 맞는 권리 확보 방식을 검토하고,
필요한 통지·승낙·등기 등 대항요건과 기존 권리의 순서를 확인합니다.
지정 수납계좌나 상환준비금계좌를 운영해 들어온 돈의 상환 순서를 정하기도 합니다.
계좌를 관리한다는 사실만으로 담보권이 생기는 것은 아닙니다.
부동산·설비·주식·신탁 수익권 등을 함께 확보하는 구조도 검토할 수 있습니다.
보증은 별도의 신용보강 수단으로, 자산에 설정하는 담보권과 구분합니다.
위 내용은 금융구조를 이해하기 위한 예시입니다. 모든 채권·자산의 담보 인정이나 당사의 취급을 확약하는 것은 아닙니다.
양도금지 약정, 이미 설정된 담보·압류, 지급조건, 채무자의 신용과 실제 회수 가능성에 따라 검토 결과가 달라집니다.
상담 사례 예시
상담 예시
거래 구조에 따라 무엇을 먼저 확인하는지 이해하기 쉽도록 예시로 정리했습니다. 실제 승인사례나 취급 확정을 뜻하지 않습니다.
상담 예시 A
개발사업의 브리지론에서 본PF를 검토하는 경우
상담 예시 자세히 보기
토지 매입에 사용한 초기 대출의 만기는 다가오는데 인허가와 착공 일정이 아직 확정되지 않은 개발사업이라고 가정해 보겠습니다.
본PF 전환이 늦어지면 기존 브리지대출을 어떻게 상환할지부터 다시 계산해야 하므로, 단순히 다음 대출을 찾는 문제로 볼 수 없습니다.
먼저 확인할 내용
토지 확보율과 인허가 단계, 자기자본 투입액, 시공·분양 계획, 기존 대출의 만기와 담보조건을 함께 확인합니다.
있으면 좋은 자료
사업계획서, 토지·인허가 자료, 자금조달표와 기존 대출 약정의 주요 조건이 있으면 좋습니다.
상담 예시 B
여러 대주와 우선순위가 얽힌 사업자금을 검토하는 경우
상담 예시 자세히 보기
이미 선순위 대출이 있는 사업장에서 추가 시설자금이 필요해 공동대출이나 후순위 가능성을 알아보는 경우입니다.
추가자금이 필요하다는 이유만으로 대출을 더 얹을 수는 없습니다. 기존 금융회사와 신규 금융회사의 권리관계가 서로 맞아야 실제 구조를 만들 수 있습니다.
먼저 확인할 내용
기존 약정에 추가 차입 제한이 있는지, 담보순위가 어떻게 되어 있는지, 자기자금과 사업 현금흐름으로 각 대출을 어떤 순서로 상환할지를 확인합니다.
있으면 좋은 자료
기존 대출 현황과 약정서, 담보·등기 자료, 시설투자 계획과 최근 매출·상환계획이 있으면 좋습니다.
상담 전 준비
미리 준비하면 좋은 자료
사업과 자금
- 사업개요와 현재 진행 단계
- 총사업비·자기자본·기존 차입·추가 필요금액
- 자금 집행과 회수 예상 일정
계약과 권리
- 토지·담보·기초자산의 기본현황
- 인허가 및 주요 계약의 진행 상태
- 기존 금융의 만기·담보순위·추가 차입 제한 여부
처음 문의할 때 계약서 전문, 주민등록번호, 계좌 비밀번호 등 민감한 자료를 오픈채팅에 보내지 마세요. 필요한 자료와 안전한 제출방법은 상담 후 별도로 안내합니다.
상담 진행 절차
상담은 이렇게 진행됩니다
거래현황 파악
자금 목적과 사업 단계, 기존 금융, 필요한 시기를 확인합니다.
자금조달표·담보·현금흐름·대주별 권리와 상환순서 등 구조화금융의 쟁점은 기초상담에서 함께 확인합니다.
- 01
문의
필요한 자금과 시기를 말씀해주세요.
- 02
기초상담 및 구비서류 안내
담보물정보, 소득과 재직/사업현황,기대출, 신용평점 등을 확인합니다.
- 03
서류제출 및 공부발급
심사에 필요한 자료를 제출하시고상담사는 등기부, 건축물대장 및 심사에 필요한공부를 준비해서 사전심의요청서를 작성합니다.
- 04
금융회사 심사
고객이 제출한 서류를 토대로상담사가 작성한 사전심의요청서를 검토하고승인여부 및 조건을 통보합니다.
- 05
조건 안내
담당 상담사가 전달한 금리, 한도, 부수거래 등승인조건을 확인하고,상담사와 추가상담을 진행합니다.
- 06
자서일정 조율
상담사로부터 구비서류와 조합명,조합위치, 담당자 등을 안내받고자서일정을 조율합니다.(편하신 날짜와 시간을 2개정도 전달하면지점과 일정을 조율하여 최종결정합니다.)
- 07
자서
약속된 날짜에 해당 조합을 내방하여준비된 서류를 제출하고,약정서 작성 및 인감을 날인합니다.
- 08
실행/기표
실행일 당일 대출실행, 기대출상환(대환),매매잔금 송금 및 각종 법무업무가 진행됩니다.가계대출의 경우 제일 바쁘고 정신없는 날이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
구조화금융이면 일반 담보대출보다 한도를 더 받을 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다.
사업성, 자기자본, 기초자산, 담보·권리순위와 상환재원을 검토한 뒤
금융회사가 참여 여부와 조건을 결정합니다.
브리지론을 쓰면 본PF로 반드시 전환되나요?
아닙니다.
토지 확보, 인허가, 시공·분양 계획과 시장 상황 등 본PF 검토 조건을 충족하지 못하면
전환되지 않을 수 있습니다.
신협 공동대출이나 후순위 대출을 바로 연결해 주나요?
공동대출·후순위는 모든 신협이 항상 취급하는 정형 상품이 아닙니다.
위탁 금융회사의 취급 가능 범위, 기존 대주의 권리와
각 금융회사의 심사를 먼저 확인해야 합니다.
씨유모기지허브가 PF나 ABS를 직접 주선하나요?
씨유모기지허브는 등록 대출모집법인으로서
위탁 금융회사의 대출상담·모집 범위에서 활동합니다.
증권 발행·인수, 법률·세무 자문 또는 금융회사의 심사·승인을 대신하지 않습니다.
